{"id":47385,"date":"2026-10-22T08:40:32","date_gmt":"2026-10-22T06:40:32","guid":{"rendered":"https:\/\/fuster-associates.com\/?p=47385"},"modified":"2026-10-22T08:40:32","modified_gmt":"2026-10-22T06:40:32","slug":"kiinteiston-myynti-espanjassa-kalusteineen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fuster-associates.com\/fi\/blog\/kiinteiston-myynti-espanjassa-kalusteineen\/","title":{"rendered":"Kiinteist\u00f6n myynti Espanjassa kalusteineen"},"content":{"rendered":"
\n

Kun myyd\u00e4\u00e4n kiinteist\u00f6\u00e4 Espanjassa kalusteineen, on t\u00e4rke\u00e4\u00e4 tehd\u00e4 selke\u00e4 ero itse kiinteist\u00f6n ja erikseen myyt\u00e4vien kalusteiden v\u00e4lill\u00e4. Sek\u00e4 sovittujen hintojen ett\u00e4 liiteasiakirjojen tulee kuvastaa kauppaa tarkasti.<\/p>\n<\/div>\n

Fuster & Associates<\/strong> -yrityksess\u00e4 haluamme tuoda esiin kiinteist\u00f6nomistajille ja kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4jille t\u00e4rke\u00e4n asian, joka liittyy Espanjan veroviraston<\/strong> (Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria, AEAT) \u00e4skett\u00e4isiin pyynt\u00f6ihin, jotka koskevat tiettyihin ulkomaalaisten tekemien kiinteist\u00f6kauppojen yhteydess\u00e4 perittyjen 3 prosentin l\u00e4hdeverojen palautusta.<\/p>\n

N\u00e4m\u00e4 pyynn\u00f6t koskevat kauppoja, joissa huonekaluille on m\u00e4\u00e4ritetty kiinteist\u00f6st\u00e4 erillinen arvo ja joissa huonekalujen myynti on dokumentoitu erikseen. Meille ilmoitetut tapaukset korostavat, kuinka t\u00e4rke\u00e4\u00e4 on pysty\u00e4 osoittamaan kaupan kohteena olevien huonekalujen olemassaolo, hankinta ja arvo.<\/p>\n

<\/div>\n

Miksi huonekalujen erillinen arvostus on t\u00e4rke\u00e4\u00e4?<\/h3>\n

Espanjan ulkomaalaisten tuloverolain 25 \u00a7:n 2 momentin ja sen t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanos\u00e4\u00e4nn\u00f6sten <\/strong>14 \u00a7:n mukaan kiinteist\u00f6n ostajan, joka ostaa kiinteist\u00f6n t\u00e4m\u00e4n l\u00e4hdeverovelvollisuuden alaiselta ulkomaalaiselta myyj\u00e4lt\u00e4, on yleens\u00e4 pid\u00e4tett\u00e4v\u00e4 3 % sovitusta kauppahinnasta ja maksettava se Espanjan verovirastolle ennakkomaksuna myyj\u00e4n verovelasta. Ostaja ilmoittaa t\u00e4m\u00e4n maksun lomakkeella 211<\/strong>. Jos pid\u00e4tetty summa ylitt\u00e4\u00e4 lopulta maksettavan veron, myyj\u00e4ll\u00e4 voi olla oikeus ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen osan palautukseen.<\/p>\n

Virallinen l\u00e4hde: Espanjan verovirasto <\/a>.<\/p>\n

Viime aikoina meille ilmoitetuissa tapauksissa AEAT on kyseenalaistanut huonekalujen erillisen arvostuksen, kun riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 todistusaineistoa ei ole toimitettu. Esille tuotuja kysymyksi\u00e4 ovat muun muassa se, olivatko huonekalut erillinen omaisuuskokonaisuus, oliko ne jo sis\u00e4llytetty kiinteist\u00f6n alkuper\u00e4iseen kauppahintaan ja voidaanko niille osoitettu summa perustella.<\/p>\n

Jos erillisten irtaimistovarojen olemassaoloa ja arvostusta ei voida todistaa, viranomaiset voivat k\u00e4sitell\u00e4 saadun summan osana kiinteist\u00f6kaupan vastiketta.<\/p>\n

Esimerkki:<\/strong> Kiinteist\u00f6 myyd\u00e4\u00e4n 300 000 eurolla, ja huonekaluille on osoitettu lis\u00e4ksi 15 000 euroa. Jos myyj\u00e4 ei pysty riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla osoittamaan, ett\u00e4 huonekalut on hankittu erill\u00e4\u00e4n kiinteist\u00f6st\u00e4, eik\u00e4 perustelemaan niiden arvostusta, AEAT voi kyseenalaistaa 15 000 euron erillisen k\u00e4sittelyn.<\/div>\n

Lopullinen verokohtelu riippuu kaupan olosuhteista ja k\u00e4ytett\u00e4viss\u00e4 olevista todisteista. Esimerkki havainnollistaa kysymyst\u00e4, joka on noussut esiin viime aikoina tietoihimme tulleissa tapauksissa; sit\u00e4 ei tule ymm\u00e4rt\u00e4\u00e4 automaattisena lopputuloksena jokaisessa huonekaluja sis\u00e4lt\u00e4v\u00e4ss\u00e4 myynniss\u00e4.<\/p>\n

<\/div>\n

Mit\u00e4 asiakirjoja tulisi laatia?<\/h3>\n

Kun huonekalut myyd\u00e4\u00e4n erill\u00e4\u00e4n kiinteist\u00f6st\u00e4, osapuolten tulisi laatia todistusasiakirjat jo alusta alkaen. T\u00e4m\u00e4 auttaa selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n, mit\u00e4 myyd\u00e4\u00e4n, milloin huonekalut on hankittu ja miten niiden arvo on m\u00e4\u00e4ritetty.<\/p>\n

<\/p>\n

\n

Suosittelemme seuraavien todisteiden ker\u00e4\u00e4mist\u00e4:<\/strong><\/p>\n

<\/p>\n

\n

01 \u2014 Valokuvat huonekaluista<\/h4>\n

Ota selkeit\u00e4 valokuvia myyntiin kuuluvista huonekaluista. Ne auttavat tunnistamaan siirrett\u00e4v\u00e4t esineet ja tukevat inventaariota.<\/p>\n<\/div>\n

<\/p>\n

\n

02 \u2014 Yksityiskohtainen inventaariluettelo ja sovittu arvio<\/h4>\n

Laadi luettelo, jossa kuvataan huonekalut ja m\u00e4\u00e4ritet\u00e4\u00e4n arvo jokaiselle esineelle tai esineryhm\u00e4lle. Sek\u00e4 myyj\u00e4n ett\u00e4 ostajan tulee allekirjoittaa se.<\/p>\n

Inventaario ja sovitut arvot tulee sis\u00e4llytt\u00e4\u00e4 myyntisopimukseen ja julkiseen kauppakirjaan tai niihin tulee viitata asianmukaisesti, tilanteen mukaan.<\/p>\n<\/div>\n

<\/p>\n

\n

03 \u2014 Ostolaskut<\/h4>\n

S\u00e4ilyt\u00e4 alkuper\u00e4iset ostolaskut, jos ne ovat saatavilla. Niiden avulla voidaan selvitt\u00e4\u00e4 ostetut tuotteet, niiden alkuper\u00e4inen hinta ja hankintap\u00e4iv\u00e4.<\/p>\n<\/div>\n

<\/p>\n

\n

04 \u2014 Maksutosite<\/h4>\n

S\u00e4ilyt\u00e4 pankkisiirtojen tositteet, kuitit tai muut todisteet, jotka osoittavat, ett\u00e4 huonekalut on maksettu.<\/p>\n

Ostolaskut ja maksutositteet ovat erityisen hy\u00f6dyllisi\u00e4, koska ne yhdess\u00e4 auttavat osoittamaan hankintap\u00e4iv\u00e4n ja alkuper\u00e4isen ostohinnan.<\/p>\n<\/div>\n

<\/p>\n

\n

05 \u2014 Todisteet siit\u00e4, ett\u00e4 huonekalut eiv\u00e4t sis\u00e4ltyneet alkuper\u00e4iseen kiinteist\u00f6n ostoon<\/h4>\n

Myyj\u00e4n tulisi pysty\u00e4 selitt\u00e4m\u00e4\u00e4n ja, mik\u00e4li mahdollista, todistamaan, ett\u00e4 huonekalut on hankittu erikseen eiv\u00e4tk\u00e4 ne sis\u00e4ltyneet alkuper\u00e4iseen kiinteist\u00f6n kauppahintaan.<\/p>\n

Alkuper\u00e4inen ostosopimus, virallinen asiakirja, irtaimistoluettelo tai muut asiaankuuluvat asiakirjat voivat auttaa t\u00e4m\u00e4n eron selvitt\u00e4misess\u00e4.<\/p>\n<\/div>\n

<\/p>\n

\n

06 \u2014 J\u00e4lleenmyyntiarvon m\u00e4\u00e4ritt\u00e4mist\u00e4 tukevat todisteet<\/h4>\n

Uudessa kaupassa huonekaluille m\u00e4\u00e4ritetyn arvon tulee olla perusteltu ja yhdenmukainen tosiasiallisesti myyt\u00e4vien esineiden kanssa. Pelkk\u00e4 alkuper\u00e4inen ostohinta ei v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 m\u00e4\u00e4rit\u00e4 huonekalujen arvoa j\u00e4lleenmyyntihetkell\u00e4.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

Yhdess\u00e4 n\u00e4m\u00e4 asiakirjat voivat auttaa osoittamaan, ett\u00e4 huonekalut ovat erillisi\u00e4 kiinteist\u00f6st\u00e4 ja ett\u00e4 sovittu jako vastaa todellista kauppaa.<\/p>\n

<\/div>\n

Mit\u00e4 kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4jien ja kiinteist\u00f6nomistajien tulisi tehd\u00e4?<\/h3>\n

Jotta v\u00e4ltytt\u00e4isiin vaikeuksilta my\u00f6hemm\u00e4ss\u00e4 verotusprosessissa, suosittelemme huolehtimaan huonekalujen arvostuksesta ennen kuin myyntisopimus ja julkinen asiakirja on viimeistelty.<\/p>\n

Myyjille<\/strong><\/h4>\n