{"id":47389,"date":"2026-10-22T08:40:55","date_gmt":"2026-10-22T06:40:55","guid":{"rendered":"https:\/\/fuster-associates.com\/?p=47389"},"modified":"2026-10-22T08:40:55","modified_gmt":"2026-10-22T06:40:55","slug":"verkauf-einer-immobilie-in-spanien-inklusive-moebel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fuster-associates.com\/de\/blog\/verkauf-einer-immobilie-in-spanien-inklusive-moebel\/","title":{"rendered":"Verkauf einer Immobilie in Spanien inklusive M\u00f6bel"},"content":{"rendered":"
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Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien inklusive M\u00f6bel ist es wichtig, klar zwischen der Immobilie selbst und den separat verkauften M\u00f6beln zu unterscheiden. Sowohl die vereinbarten Preise als auch die Begleitunterlagen sollten die Transaktion genau widerspiegeln.<\/p>\n<\/div>\n

Bei Fuster & Associates<\/strong> m\u00f6chten wir auf einen wichtigen Punkt f\u00fcr Immobilienbesitzer und Immobilienmakler hinweisen, nachdem die spanische Steuerbeh\u00f6rde<\/strong> (Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria, AEAT) k\u00fcrzlich Anfragen bez\u00fcglich der R\u00fcckerstattung der 3-prozentigen Quellensteuer gestellt hat, die bei bestimmten Immobilienverk\u00e4ufen durch Nichtans\u00e4ssige erhoben wird.<\/p>\n

Diese Anfragen betreffen Transaktionen, bei denen den M\u00f6beln ein vom Immobilienwert getrennter Wert zugewiesen wurde und der Verkauf der M\u00f6bel separat dokumentiert wurde. Die uns zur Kenntnis gebrachten F\u00e4lle unterstreichen, wie wichtig es ist, das Vorhandensein, den Erwerb und den Wert der in der Transaktion enthaltenen M\u00f6bel nachweisen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n

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Warum ist die separate Bewertung von M\u00f6beln wichtig?<\/h3>\n

Gem\u00e4\u00df Artikel 25.2 des spanischen Einkommensteuergesetzes f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige und Artikel 14<\/strong> der dazugeh\u00f6rigen Durchf\u00fchrungsbestimmungen muss der K\u00e4ufer einer Immobilie von einem nichtans\u00e4ssigen Verk\u00e4ufer, der dieser Quellensteuerpflicht unterliegt, grunds\u00e4tzlich 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die Steuerschuld des Verk\u00e4ufers an die spanische Steuerbeh\u00f6rde abf\u00fchren. Der K\u00e4ufer meldet diese Zahlung mithilfe des Formulars 211<\/strong>. \u00dcbersteigt der Einbehalt die letztendlich zu zahlende Steuer, hat der Verk\u00e4ufer m\u00f6glicherweise Anspruch auf eine R\u00fcckerstattung des \u00dcberschusses.<\/p>\n

Offizielle Quelle: Spanische Steuerbeh\u00f6rde<\/a>.<\/p>\n

In j\u00fcngsten F\u00e4llen, die uns gemeldet wurden, hat die AEAT die gesonderte Bewertung von Einrichtungsgegenst\u00e4nden beanstandet, sofern keine ausreichenden Belege vorgelegt wurden. Dabei wurden unter anderem folgende Fragen aufgeworfen: Handelte es sich bei den Einrichtungsgegenst\u00e4nden um einen eigenst\u00e4ndigen Verm\u00f6genskomplex, waren sie bereits im urspr\u00fcnglichen Kaufpreis der Immobilie enthalten und l\u00e4sst sich der ihnen zugewiesene Betrag rechtfertigen?<\/p>\n

K\u00f6nnen das Vorhandensein und die Bewertung gesonderter beweglicher Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nde nicht nachgewiesen werden, k\u00f6nnen die Beh\u00f6rden den erhaltenen Betrag als Teil des Kaufpreises f\u00fcr die Immobilientransaktion behandeln.<\/p>\n

Beispiel:<\/strong> Eine Immobilie wird f\u00fcr 300.000 \u20ac verkauft, wobei zus\u00e4tzlich 15.000 \u20ac auf M\u00f6bel angerechnet werden. Kann der Verk\u00e4ufer nicht hinreichend nachweisen, dass die M\u00f6bel getrennt von der Immobilie erworben wurden, und deren Bewertung nicht begr\u00fcnden, kann die AEAT die gesonderte Behandlung der 15.000 \u20ac in Frage stellen.<\/div>\n

Die endg\u00fcltige steuerliche Behandlung h\u00e4ngt von den Umst\u00e4nden der Transaktion und den vorliegenden Nachweisen ab. Das Beispiel veranschaulicht die Problematik, die in den j\u00fcngsten F\u00e4llen, auf die wir aufmerksam gemacht wurden, zur Sprache kam; es sollte nicht als automatisches Ergebnis bei jedem Verkauf mit M\u00f6beln verstanden werden.<\/p>\n

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Welche Unterlagen sollten vorbereitet werden?<\/h3>\n

Wenn M\u00f6bel getrennt von einer Immobilie verkauft werden, sollten die Parteien von Anfang an entsprechende Belege vorbereiten. Dies hilft dabei, festzustellen, was verkauft wird, wann die M\u00f6bel erworben wurden und wie ihr Wert ermittelt wurde.<\/p>\n

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Wir empfehlen Ihnen, folgende Nachweise zusammenzustellen:<\/strong><\/p>\n

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01 \u2014 Fotos der M\u00f6bel<\/h4>\n

Machen Sie klare Fotos von den M\u00f6beln, die zum Verkauf stehen. Diese helfen bei der Identifizierung der zu \u00fcbergebenden Gegenst\u00e4nde und dienen als Erg\u00e4nzung zum Inventar.<\/p>\n<\/div>\n

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02 \u2014 Ein detailliertes Inventarverzeichnis mit vereinbarter Wertermittlung<\/h4>\n

Erstellen Sie ein Inventarverzeichnis, in dem die M\u00f6bel beschrieben und jedem Gegenstand oder jeder Gruppe von Gegenst\u00e4nden ein Wert zugewiesen wird. Sowohl der Verk\u00e4ufer als auch der K\u00e4ufer sollten dieses unterzeichnen.<\/p>\n

Das Inventarverzeichnis und die vereinbarten Werte sollten je nach Fall sowohl in den Kaufvertrag als auch in die \u00f6ffentliche Kaufurkunde aufgenommen oder dort entsprechend vermerkt werden.<\/p>\n<\/div>\n

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03 \u2014 Kaufrechnungen<\/h4>\n

Bewahren Sie die Original-Einkaufsrechnungen auf, sofern diese verf\u00fcgbar sind. Diese k\u00f6nnen dabei helfen, die gekauften Artikel, deren urspr\u00fcngliche Kosten und das Kaufdatum festzustellen.<\/p>\n<\/div>\n

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04 \u2014 Zahlungsnachweis<\/h4>\n

Bewahren Sie \u00dcberweisungsbelege, Quittungen oder andere Nachweise auf, aus denen hervorgeht, dass die M\u00f6bel bezahlt wurden.<\/p>\n

Kaufrechnungen und Zahlungsbelege sind besonders n\u00fctzlich, da sie gemeinsam dazu beitragen k\u00f6nnen, das Anschaffungsdatum und den urspr\u00fcnglichen Kaufpreis nachzuweisen.<\/p>\n<\/div>\n

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05 \u2014 Nachweis, dass die M\u00f6bel nicht im urspr\u00fcnglichen Immobilienkauf enthalten waren<\/h4>\n

Der Verk\u00e4ufer sollte darlegen und, soweit m\u00f6glich, nachweisen k\u00f6nnen, dass die M\u00f6bel separat erworben wurden und nicht bereits im urspr\u00fcnglichen Kaufpreis der Immobilie enthalten waren.<\/p>\n

Der urspr\u00fcngliche Kaufvertrag, die notarielle Urkunde, das Inventarverzeichnis oder andere relevante Unterlagen k\u00f6nnen dabei helfen, diese Unterscheidung zu belegen.<\/p>\n<\/div>\n

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06 \u2014 Nachweise zur Untermauerung der Wiederverkaufsbewertung<\/h4>\n

Der den M\u00f6beln im Rahmen der neuen Transaktion zugewiesene Wert sollte begr\u00fcndbar sein und mit den tats\u00e4chlich verkauften Gegenst\u00e4nden \u00fcbereinstimmen. Der urspr\u00fcngliche Kaufpreis allein bestimmt nicht zwangsl\u00e4ufig den Wert der M\u00f6bel zum Zeitpunkt des Wiederverkaufs.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

Zusammengenommen k\u00f6nnen diese Unterlagen dazu beitragen, nachzuweisen, dass die M\u00f6bel vom Immobilienverm\u00f6gen getrennt sind und dass die vereinbarte Aufteilung die tats\u00e4chliche Transaktion widerspiegelt.<\/p>\n

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Was sollten Immobilienmakler und Eigent\u00fcmer tun?<\/h3>\n

Um Schwierigkeiten im anschlie\u00dfenden Steuerverfahren zu vermeiden, empfehlen wir, die Wertermittlung der M\u00f6bel zu kl\u00e4ren, bevor der Kaufvertrag und die notarielle Urkunde abgeschlossen werden.<\/p>\n

F\u00fcr Verk\u00e4ufer<\/strong><\/h4>\n