{"id":40322,"date":"2026-06-30T11:21:58","date_gmt":"2026-06-30T09:21:58","guid":{"rendered":"https:\/\/fuster-associates.com\/?p=40322"},"modified":"2026-06-30T11:21:58","modified_gmt":"2026-06-30T09:21:58","slug":"garantien-bei-neubauten-was-das-urteil-sts-443-2026-bautraegern-und-maklern-in-erinnerung-ruft","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fuster-associates.com\/de\/blog\/garantien-bei-neubauten-was-das-urteil-sts-443-2026-bautraegern-und-maklern-in-erinnerung-ruft\/","title":{"rendered":"Garantien bei Neubauten: Was das Urteil STS 443\/2026 Bautr\u00e4gern und Maklern in Erinnerung ruft"},"content":{"rendered":"
Der Oberste Gerichtshof bekr\u00e4ftigt die Haftung von Banken und Bautr\u00e4gern in Bezug auf Vorauszahlungen bei dem Kauf von Immobilien ab Plan, unabh\u00e4ngig vom Profil des K\u00e4ufers.<\/div>\n
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Im M\u00e4rz 2026 hat der Oberste Gerichtshof eine Rechtsprechung bekr\u00e4ftigt, die die Branche nicht ignorieren kann: Die Haftung der Bank f\u00fcr vom K\u00e4ufer geleistete Anzahlungen bei einem Kauf einer Immobilie vom Plan weg erlischt nicht allein aufgrund des Profils des K\u00e4ufers. <\/strong><\/b> Das Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 443\/2026 vom 23. M\u00e4rz f\u00fchrt zwar keine radikale \u00c4nderung der Rechtslage ein, bekr\u00e4ftigt jedoch die Anforderungen an Bautr\u00e4ger und Finanzinstitute. Dies hat direkte praktische Konsequenzen f\u00fcr alle Fachleute, die auf dem Markt f\u00fcr Neubauten t\u00e4tig sind.<\/p>\n

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Der Fall und das Urteil des Obersten Gerichtshofs<\/h3>\n

Im Jahr 2005 unterzeichnete ein britischer Staatsb\u00fcrger einen Kaufvertrag f\u00fcr eine im Bau befindliche Immobilie und zahlte mehr als 160.000 Euro an den Bautr\u00e4ger. Das Bauprojekt wurde nie realisiert, und das Geld wurde nicht zur\u00fcckerstattet. Der K\u00e4ufer erhob gem\u00e4\u00df den Bestimmungen des Gesetzes 57\/1968, das Finanzinstitute verpflichtet, sicherzustellen, dass solche Gelder auf Sonderkonten hinterlegt und garantiert sind, direkt Anspruch gegen die Bank, bei der der Bautr\u00e4ger diese Vorauszahlungen hinterlegt hatte.<\/p>\n

Die Bank versuchte, sich dieser Haftung zu entziehen, indem sie argumentierte, der K\u00e4ufer habe nicht als Verbraucher, sondern als spekulativer Investor gehandelt, weshalb der durch das Gesetz 57\/1968 gew\u00e4hrte Schutz f\u00fcr ihn nicht gelte. Der Oberste Gerichtshof wies dieses Argument in seinem Urteil 443\/2026 vom 23. M\u00e4rz zur\u00fcck. Die Zivilkammer kam zu dem Schluss, dass es keine ausreichenden Beweise gebe, um den Wohnzweck der Transaktion in Frage zu stellen, und dass sich das Finanzinstitut seiner Pflicht zur \u00dcberwachung von Vorauszahlungen nicht einfach dadurch entziehen k\u00f6nne, dass es behaupte, der K\u00e4ufer sei ein Investor.<\/b><\/p>\n

Der Oberste Gerichtshof f\u00fchrt nichts Neues ein: Er festigt eine bereits bestehende Auslegung, bekr\u00e4ftigt diese jedoch angesichts einer immer wiederkehrenden Strategie der Banken. Das ist es, was f\u00fcr die Branche von Bedeutung ist.<\/p>\n

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Warum dies f\u00fcr den Bautr\u00e4ger und den Immobilienmakler von Bedeutung ist<\/h3>\n

Das Gesetz 57\/1968 legt drei spezifische Verpflichtungen f\u00fcr jedes Neubauprojekt fest, das vor der Schl\u00fcssel\u00fcbergabe Vorauszahlungen von K\u00e4ufern erh\u00e4lt: Die Gelder m\u00fcssen auf ein spezielles Bankkonto eingezahlt werden, das ausschlie\u00dflich mit diesem Projekt verbunden ist; die Bank, die dieses Konto er\u00f6ffnet, \u00fcbernimmt die Verantwortung f\u00fcr die \u00dcberwachung dieser Gelder; und jeder K\u00e4ufer hat Anspruch auf eine Bankgarantie oder eine individuelle, namentlich genannte B\u00fcrgschaft in H\u00f6he des genau gezahlten Betrags, ausgestellt von dem Institut oder Versicherer, der die Transaktion abdeckt.<\/strong><\/b><\/p>\n

Sind diese drei Bedingungen erf\u00fcllt, funktioniert das System: Wenn der Bautr\u00e4ger die Immobilie nicht \u00fcbergibt, erh\u00e4lt der K\u00e4ufer sein Geld zur\u00fcck. Sind sie nicht oder nur unzureichend erf\u00fcllt, kann die Transaktion zu einem jahrelangen Rechtsstreit f\u00fchren, wie es bei diesem Gerichtsverfahren der Fall ist, das nun nach neun Jahren zu einem rechtskr\u00e4ftigen Urteil gef\u00fchrt hat und dem Ruf aller Beteiligten schadet: dem Bautr\u00e4ger, der Agentur und in vielen F\u00e4llen auch der Bank.<\/p>\n

Das Urteil 443\/2026 \u00e4ndert zwar nichts am Gesetz, sendet aber eine klare Botschaft: Die Gerichte akzeptieren keine formalen Argumente, die darauf abzielen, dieser Haftung zu entgehen.<\/p>\n

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Was der ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer erwartet<\/h3>\n

Der ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer \u2013 sei er Brite, Niederl\u00e4nder, Kanadier oder aus einem anderen Land \u2013, der im Mittelmeerraum eine Immobilie vom Plan weg erwirbt, kannte das Gesetz 57\/1968 nicht. Aber er wei\u00df, ob der Ablauf Vertrauen weckt oder Zweifel aufkommen l\u00e4sst. Und in diesem Markt bringen Zweifel die Transaktionen zum Erliegen.<\/p>\n

Bevor die erste Zahlung \u00fcberwiesen wird, muss ein spezialisierter Anwalt mindestens Folgendes \u00fcberpr\u00fcft haben:<\/p>\n