Spanien ist nach wie vor eines der beliebtesten Reiseziele in Europa für internationale Einwohner, digitale Nomaden, Rentner und Käufer von Zweitwohnungen. Aber während der Lebensstil zweifellos attraktiv ist, ist es entscheidend, Ihre steuerlichen Pflichten als Ausländer zu verstehen, um rechtliche und finanzielle Probleme zu vermeiden.
In diesem Leitfaden erklären wir, welche Steuern Ausländer in Spanien zahlen müssen, wie sie sich zwischen Gebietsansässigen und Nicht-Gebietsansässigen unterscheiden und welche Fristen Sie beachten sollten – insbesondere die Frist für Modelo 210 am 31. Dezember.
Sind Sie steuerlich gebietsansässig oder nicht ansässig?
Bevor Sie feststellen können, welche Steuern für Sie gelten, müssen Sie verstehen, wie die Steueransässigkeit in Spanien funktioniert.
Sie gelten als in Spanien steuerlich ansässig, wenn:
- Sie verbringen im Kalenderjahr mehr als 183 Tage im Land.
- Oder Ihre wirtschaftlichen Hauptinteressen, wie z. B. Ihr Unternehmen oder Ihr Hauptwohnsitz, befinden sich in Spanien.
Wenn keines von beidem zutrifft und Sie lediglich Eigentum besitzen oder Einkünfte aus spanischen Quellen beziehen, während Sie im Ausland leben, werden Sie als Gebietsfremder eingestuft. Dieser Status beschränkt Ihre Steuerpflichten auf in Spanien ansässige Einkünfte und Vermögenswerte – diese Steuern müssen jedoch weiterhin deklariert und gezahlt werden.
Steuern für Nichtansässige in Spanien: Was Sie wissen müssen
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, aber nicht in Spanien ansässig sind, unterliegen Sie einer Reihe von Steuern – auch wenn Ihre Immobilie kein Einkommen generiert.
1. Einkommensteuer für Gebietsfremde (Modelo 210)
Dies ist die häufigste Steuerpflicht für ausländische Hausbesitzer in Spanien. Alle Gebietsfremden, die eine Immobilie besitzen, müssen Modelo 210, das spanische Einkommensteuerformular für Gebietsfremde, einreichen.
Wenn Ihre Immobilie nicht vermietet wird, wird die Steuer auf ein theoretisches Einkommen erhoben, das als „kalkulatorische Mieteinnahmen“ bezeichnet wird – ein Prozentsatz des Katasterwerts Ihres Hauses, der von der spanischen Regierung festgelegt wird.
Wenn Ihre Immobilie vermietet wird, wird die Steuer auf Ihre tatsächlichen Mieteinnahmen angewendet.
Der Steuersatz im Jahr 2025 beträgt:
- 19 % für Einwohner von EU- und EWR-Ländern.
- 24 % für Einwohner von Nicht-EU-/EWR-Ländern.
Auch wenn Sie Ihr Haus nicht vermieten, muss diese Steuer jährlich gezahlt werden.
- Bewerbungsschluss bei Nichtvermietung: 31. Dezember 2025
- Bei Miete: Die Steuer wird das ganze Jahr über vierteljährlich erhoben
2. Steuer auf Mieteinnahmen
Wenn Sie Ihre spanische Immobilie vermieten, müssen Sie Ihre Einnahmen vierteljährlich mit demselben Modelo 210-Formular deklarieren.
EU-/EWR-Bürger können bestimmte Ausgaben wie Reparaturen, Versicherungen und Hypothekenzinsen absetzen. Nicht-EU-Bürger dürfen jedoch keine Abzüge vornehmen und müssen Steuern auf die Bruttomieteinnahmen zahlen.
Die Einreichung muss viermal pro Jahr erfolgen, in der Regel im April, Juli, Oktober und Januar.
3. Kapitalertragssteuer
Wenn Sie Ihre spanische Immobilie verkaufen, schulden Sie wahrscheinlich Kapitalertragssteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf.
Der anwendbare Satz beträgt 19 % für EU-/EWR-Bürger. Zusätzlich werden 3% des Verkaufspreises automatisch vom Käufer einbehalten und direkt an die spanischen Steuerbehörden gezahlt. Dabei handelt es sich um eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragssteuer, die bei Überzahlung teilweise erstattet werden kann.
Es ist wichtig, dies umgehend zu melden, um die Einhaltung sicherzustellen und gegebenenfalls eine Rückerstattung zu beantragen.
4. Jährliche Grundsteuer (IBI)
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist eine jährliche Gemeindesteuer, die alle Immobilienbesitzer unabhängig von ihrem Aufenthaltsstatus zahlen müssen.
Diese Steuer wird auf der Grundlage des Katasterwerts der Immobilie berechnet, und die genaue Höhe hängt vom Standort und den Vorschriften der Gemeindeverwaltung (ayuntamiento) ab.
Der IBI-Bescheid wird in der Regel in der zweiten Jahreshälfte ausgestellt, und die Zahlung ist im letzten Quartal fällig, obwohl die Fristen je nach Region variieren.
5. Vermögenssteuer
Die spanische Vermögenssteuer wird erhoben, wenn Ihr Vermögen in Spanien einen bestimmten Schwellenwert überschreitet. Als Nichtansässiger unterliegen nur Ihre in Spanien ansässigen Vermögenswerte dieser Steuer.
In den meisten Regionen liegt die Mindestschwelle bei 700.000 €, und die Steuersätze liegen je nach Wert Ihres Vermögens zwischen 0,2 % und 2,5 %. Autonome Regionen können die Sätze erhöhen oder den Schwellenwert senken, daher ist die regionale Beratung von entscheidender Bedeutung.
Wenn Sie eine hochwertige Immobilie in Spanien oder mehrere Vermögenswerte (z. B. Anlageportfolios, Fahrzeuge) besitzen, lohnt es sich, eine professionelle Steuerberatung in Anspruch zu nehmen, um zu beurteilen, ob die Vermögenssteuer für Sie gilt.
6. Erbschaft- und Schenkungsteuer
Diese Steuer wird von der Person gezahlt, die das Erbe oder die Schenkung erhält, nicht vom Nachlass oder vom Schenker. Für Gebietsfremde gilt sie für in Spanien befindliche Vermögenswerte wie Immobilien oder Bankkonten.
Die spanische Erbschaftssteuer wird auf regionaler Ebene verwaltet, so dass die Sätze und Befreiungen variieren. Ehepartner und Kinder können von erheblichen Abzügen profitieren, aber es ist wichtig, schnell zu handeln.
Sie haben ab dem Datum des Todes oder der Spende sechs Monate Zeit, um diese Steuer zu zahlen, mit möglichen Verlängerungen, wenn gewünscht.
Verpassen Sie nicht die Frist am 31. Dezember
Wenn Sie ein Nichtansässiger mit einer Immobilie in Spanien sind und die Immobilie im Jahr 2025 nicht vermietet haben, müssen Sie Modelo 210 dennoch vor dem 31. Dezember 2025 einreichen.
Diese Steuer wird auf der Grundlage der unterstellten Einkünfte und nicht der tatsächlichen Mieteinnahmen berechnet. Viele ausländische Hausbesitzer sind von dieser Regel überrascht – aber die Nichteinhaltung kann zu Geldstrafen, Zinsbelastungen oder sogar rechtlichen Schritten führen.
Verspätete Einreichungen können auch zukünftige Immobilienverkäufe oder Erbschaftsprozesse erschweren.
Häufige Steuerfehler vermeiden
Hier sind die häufigsten Fehler, die wir bei internationalen Kunden sehen:
- Denken, dass keine Miete = keine Steuer ist
- Jedes Jahr wird vergessen, Modelo 210 zu feilen
- Keine Ernennung eines Fiskalvertreters in Spanien
- Keine Kenntnis der Vermögenssteuerschwellen
- Unter der Annahme, dass die regionalen Steuervorschriften bundesweit gleich sind
Ein zuverlässiges Rechts- und Steuerteam kann Ihnen helfen, diese kostspieligen Fehltritte zu vermeiden.
Wie Fuster & Associates helfen kann
Mit über 25 Jahren Erfahrung in den Bereichen Besteuerung von Nichtansässigen, Immobilienrecht und Dienstleistungen für Expats helfen wir Kunden aus der ganzen Welt, die spanischen Vorschriften einzuhalten.
Unser Team kann Ihnen helfen bei:
- Jährliche oder vierteljährliche Einreichungen nach Modelo 210
- Berichterstattung über Mieteinnahmen
- Erklärungen und Rückerstattungen von Kapitalgewinnen
- Vermögenssteuer-Veranlagungen
- Erbschafts- und Schenkungssteuerplanung
Wir bieten personalisierte Steuerfahrpläne für Gebietsfremde und zukünftige Gebietsansässige, um Ruhe und Rechtssicherheit zu gewährleisten.
Wenn Sie hier eine Immobilie in Spanien besitzen oder ein Einkommen erzielen, haben Sie steuerliche Verpflichtungen – auch wenn Sie im Ausland leben. Zu wissen, welche Steuern anfallen und wann sie zu zahlen sind, ist wichtig, um Strafen zu vermeiden und die Vorschriften einzuhalten.
Wenn Sie Ihr Modelo 210 für 2025 noch nicht eingereicht haben, ist es jetzt an der Zeit zu handeln. Die Frist endet am 31. Dezember 2025.
Wenden Sie sich noch heute an Fuster & Associates, um eine auf Ihre Situation zugeschnittene fachkundige Beratung zu erhalten.
Wir möchten Ihnen helfen, sich in all den rechtlichen Komplexitäten zurechtzufinden, die mit dem Kauf oder Verkauf eines Hauses in Spanien verbunden sind, aber dieser Artikel ist eine rechtliche Information und sollte nicht als Rechtsberatung angesehen werden.
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