{"id":40311,"date":"2026-06-30T11:21:05","date_gmt":"2026-06-30T09:21:05","guid":{"rendered":"https:\/\/fuster-associates.com\/?p=40311"},"modified":"2026-06-30T11:21:05","modified_gmt":"2026-06-30T09:21:05","slug":"garantier-ved-nybyggeri-hvad-hoejesteretsdom-nr-443-2026-minder-bygherrer-og-ejendomsmaeglere-om","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fuster-associates.com\/da\/blog\/garantier-ved-nybyggeri-hvad-hoejesteretsdom-nr-443-2026-minder-bygherrer-og-ejendomsmaeglere-om\/","title":{"rendered":"Garantier ved nybyggeri: hvad h\u00f8jesteretsdom nr. 443\/2026 minder bygherrer og ejendomsm\u00e6glere om"},"content":{"rendered":"
H\u00f8jesteret sk\u00e6rper bankernes og bygherrernes ansvar for forskud ved k\u00f8b af boliger p\u00e5 tegning, uanset k\u00f8berens profil<\/div>\n
<\/div>\n

H\u00f8jesteret har i marts 2026 fastsl\u00e5et en retspraksis, som branchen ikke kan ignorere: bankens ansvar for de forskud, som k\u00f8beren har betalt ved et boligprojekt p\u00e5 tegning, bortfalder ikke p\u00e5 grund af k\u00f8berens profil.<\/strong><\/b> H\u00f8jesteretsdom 443\/2026 af 23. marts indf\u00f8rer ikke en radikal \u00e6ndring i loven, men sk\u00e6rper de krav, der stilles til bygherrer og finansielle institutioner. Og det har direkte praktiske konsekvenser for alle fagfolk, der opererer p\u00e5 markedet for nybyggeri.<\/p>\n

<\/div>\n

Sagen og H\u00f8jesterets afg\u00f8relse<\/h3>\n

En britisk statsborger underskrev i 2005 en k\u00f8bsaftale om et projekt p\u00e5 tegning og betalte over 160.000 euro til bygherren. Projektet blev aldrig opf\u00f8rt, og pengene blev ikke tilbagebetalt. K\u00f8beren fremsatte et krav direkte mod den bank, hvor bygherren havde indbetalt disse forskud, i henhold til lov 57\/1968, som forpligter finansielle institutioner til at kontrollere, at disse midler inds\u00e6ttes p\u00e5 s\u00e6rlige konti og er garanteret.<\/p>\n

Banken fors\u00f8gte at unddrage sig dette ansvar med den begrundelse, at k\u00f8beren ikke handlede som forbruger, men som spekulativ investor, og at beskyttelsen i lov 57\/1968 derfor ikke fandt anvendelse p\u00e5 ham. H\u00f8jesteret afviste dette argument i sin dom 443\/2026 af 23. marts. Civilafdelingen konkluderede, at der ikke forel\u00e5 tilstr\u00e6kkelige tegn til at afkr\u00e6fte transaktionens boligform\u00e5l, og at finansinstituttet ikke kan fritage sig for sin kontrolpligt vedr\u00f8rende forskuddet blot ved at p\u00e5ber\u00e5be sig, at k\u00f8beren er en investor.<\/b><\/p>\n

H\u00f8jesteret opfinder ikke noget nyt: den konsoliderer en fortolkning, der allerede eksisterede, men styrker den i lyset af en bankstrategi, der har v\u00e6ret tilbagevendende. Det er det relevante for branchen.<\/p>\n

<\/div>\n

Hvorfor dette er vigtigt for bygherren og ejendomsm\u00e6gleren<\/h3>\n

Lov 57\/1968 fasts\u00e6tter tre konkrete forpligtelser for ethvert nybyggeri, der modtager forskud fra k\u00f8bere inden n\u00f8gleoverdragelsen: midlerne skal inds\u00e6ttes p\u00e5 en s\u00e6rlig bankkonto, der udelukkende er knyttet til det p\u00e5g\u00e6ldende byggeri; den bank, der \u00e5bner denne konto, p\u00e5tager sig ansvaret for kontrollen med disse midler; og hver k\u00f8ber har ret til at modtage en bankgaranti eller en individuel, navngiven kautionsforsikring p\u00e5 det n\u00f8jagtige indbetalte bel\u00f8b, udstedt af det pengeinstitut eller det forsikringsselskab, der d\u00e6kker transaktionen.<\/strong><\/b><\/p>\n

N\u00e5r disse tre betingelser er opfyldt, fungerer systemet: hvis bygherren ikke overdrager boligen, f\u00e5r k\u00f8beren sine penge tilbage. N\u00e5r de ikke er opfyldt, eller kun er opfyldt mangelfuldt, kan transaktionen udvikle sig til en retssag, der varer i \u00e5revis, som det er tilf\u00e6ldet med denne retssag, der har f\u00e5et en endelig dom efter 9 \u00e5r, og som skader omd\u00f8mmet for alle, der har v\u00e6ret involveret i den: bygherren, ejendomsm\u00e6gleren og i mange tilf\u00e6lde banken.<\/p>\n

Dommen 443\/2026 \u00e6ndrer ikke loven, men sender et klart budskab: Domstolene vil ikke acceptere formelle argumenter for at unddrage sig dette ansvar.<\/p>\n

<\/div>\n

Hvad den udenlandske k\u00f8ber forventer<\/h3>\n

Den udenlandske k\u00f8ber \u2013 uanset om vedkommende er britisk, nederlandsk, canadisk eller fra et andet land \u2013 der k\u00f8ber p\u00e5 tegning i Middelhavsomr\u00e5det, kendte ikke lov 57\/1968. Men vedkommende ved godt, om processen skaber tillid eller tvivl. Og tvivlen lammer transaktionerne p\u00e5 dette marked.<\/p>\n

Inden den f\u00f8rste betaling overf\u00f8res, skal en specialiseret advokat have verificeret mindst f\u00f8lgende:<\/p>\n